双集中供地模式迎变******
试点两年,双集中的供地方式迎来优化。2月2日,一份落款为自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》(以下简称《通知》),要求各市、县自然资源部门根据年度供地计划,分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月,同时,详细清单内的地块,在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告,这意味着试点两年的双集中供地模式迎来转变。
业内分析指出,转变不代表要取消集中供地,更为灵活的供地方式和节奏,将更符合“销售市场活跃-投资拿地活跃”的逻辑。
根据形势“调整和优化”
《通知》的核心要点是“推进供应信息公开”。《通知》明确,建立拟出让地块清单公布制度,每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月,给市场主体充足的时间预期限制。同时,详细清单内的地块,在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告,这意味着试点两年的双集中供地模式迎来转变。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,建立拟出让地块清单公布制度实际上是对过去集中供地模式的修正。2022年集中供地工作推进中,过于密集的供地,导致房企拿地的准备工作遇到了很多困难,最终导致对于地块的情况掌握不到位,也影响了投资拿地的策略。政策明确了3个月的缓冲期,实际上是希望地块信息为房企和市场所消化,本质上也是希望土地供应工作和市场需求做紧密的对接。
在严跃进看来,政策内容不代表要取消集中供地,而是要对集中供地进一步优化,充分体现了供地思路兼顾短期矛盾和中长期制度安排需要。虽然今年1月份各地投资拿地依然比较疲软,但随着“销售市场活跃-投资拿地活跃”的逻辑线更加清晰,后续各类企业依然会有积极拿地的动作。
“并非‘取消’,而是根据形势‘调整和优化’。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称,集中供地是长效机制,不能因市场低迷就退出。集中供地的本源,一方面是疏通供需双方的信息,引导各方预期,避免抢地导致地价推动房价,导致资金大规模涌入楼市;另一方面是通过对土地合理定价,纠偏地方无序的土地财政行为,并通过强化信心披露和供地规则,倒逼熟地出让,降低开发商拿地无序的成本。
部分城市此前已放宽
2021年2月,自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两集中”,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。但事实上,此前已有部分城市打破了集中供地次数的限制,改为一年四次或多次的集中供地,更有城市暂停了集中供地模式。
据了解,北京、杭州、南京、苏州、无锡等城市于2022年纷纷推出五批次集中供地,武汉在2022年更是上架了六批次集中供地。
2022年10月,江西住建厅发文,将持续完善房地产政策,积极争取国家有关部委支持,力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。此外,22个试点城市中的长沙也于去年官宣土地推介方式将进行调整,今后不再按年度批次推介土地,更改为年度常态化持续更新推介。2023年开年,天津首次单独挂出1宗涉宅用地。
中指研究院土地市场研究负责人张凯在“中指市场形势及企业研究成果分享会”上介绍,回顾2022年22城集中供地来看,计划完成率不足六成。对于2023年土地市场走势,业内人士预计并不乐观。其中,市场热度仍将持续分化,安全应成为今年房企选择城市的重要标准。在土地规则上,各地采取多次分散供地,优化供地条件,降低参拍门槛。
李宇嘉指出,集中供地模式是在疫情后开始推的,主要是应对当时高地价及新一轮楼市上涨。同时,从那时开始,也开启了一揽子长效机制建设。当对房企定向去杠杆、要求自有资金拿地,全面打掉“前融”时,通过集中供地(一天内完成十几宗地块出让)控制源头上抢地、诞生高地价的必要性,已下降了很多。但后续商品房市场下行,回款走低,开发商资金链紧张,此时继续沿用集中供地,在很多城市甚至导致大面积流拍,恶化市场预期的同时,此前出让的高价地也无法开发了,甚至计提坏账准备。
此次《通知》也明确,各地要将住宅用地近三年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积,作为测算下一年度供地计划总量的参考。要“因城施策”安排计划总量,凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市,应当控制商品住房用地供应规模,其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市,应当从严压缩计划规模直至暂停供地。
北京商报记者 王寅浩
从估值600亿到市值236亿 卫龙经历了什么******
学校门口五毛一包的辣条,曾是不少学生的心头爱,也是家长们的眼中钉。毕竟在很长一段时间,辣条都是“垃圾食品”的代名词。
成立于2001年的卫龙(09985.HK),很好地把握住了这一痛点背后的机会——通过塑造干净卫生、高端的品牌形象,逐步抢占国内辣条市场。
随着辣条生意越做越大,卫龙也受到了资本的追捧。红星资本局注意到,2021年5月,刚完成了Pre-IPO轮融资的卫龙估值一度高达约600亿元,在一级市场可谓风光无限。
但“高峰”后的“下坡”也很快到来。2022年12月15日,卫龙登陆港交所,上市当天股价便破发,企业估值也大幅度缩水。截至1月31日收盘,卫龙报收11.62港元/股,最新市值273.20亿港元(约合人民币235.53亿元)。
估值破灭背后,围绕“辣条第一股”的争议也随之而来,比如主营业务增速放缓、单一产品抗风险能力弱、行业门槛低等等。
资本重估
卫龙上市之路坎坷
卫龙先后三次递交上市申请,但上市首日即遭破发。期间,卫龙还向机构投资人进行了巨额股份补偿。
回看卫龙的上市之路,可谓十分坎坷。
2021年5月初,卫龙完成Pre-IPO轮融资,并首次引入外部资本;CPE、高瓴、腾讯、Yunfeng Capital、红杉资本等均在其中。
2021年5月12日,卫龙首次向港交所递交招股书。不过,卫龙等了6个月直到招股书即将失效,也没有等到港交所聆讯。
就在上市材料失效的前一天,卫龙二次递交申请,并于2021年11月14日通过上市聆讯。但由于市场环境不佳,卫龙又选择延后上市。
2022年4月,高瓴、红杉、腾讯、CPE源峰等机构投资人,要求卫龙进行巨额的股份补偿。卫龙以0.00001美元每股的价格向投资者出售了1.576亿股普通股,近乎无偿地将股份转给了前期投资者。此举还大幅拉低了公司利润,导致卫龙2022年上半年亏损2个多亿。
此次补偿后,卫龙的估值降为50.84亿美元,粗略计算为350亿人民币,相比于此前约600亿元的估值已经接近腰斩。而这还仅是卫龙资本“梦碎”的开始。
2022年6月27日,卫龙第三次向港交所递表,并于次日再次通过港交所聆讯。
2022年12月5日,卫龙公告称发售价为每股10.4港元至11.4港元之间。随后在2022年12月14日,卫龙公布发售价厘定为每股10.56港元。也就是说,卫龙几乎是以下限价发行,这意味着机构并未对卫龙给出太高的溢价。
2022年12月15日,卫龙正式登陆港交所,但首日即遭破发,开盘跌超3%,收跌5.11%,首日市值为236亿港元。
而后股价再连跌两日,12月19日收盘,卫龙跌至每股8.85港元,总市值为208.08亿港元(约合人民币186亿元)。
卫龙估值破灭背后,一方面是前期资本确实“过热”,经过曲折的上市之路以及新消费市场热度降温后,市场开始趋于理性;另一方面,从卫龙第三次递交招股书所更新的财务数据来看,其业绩也不足以让市场满意。
最新招股书显示,2019-2021年,卫龙的营收同比增速分别为23%、21.71%、16.5%;而在2022年上半年,卫龙营收直接同比下滑了1.8%;与此同时,净利润增速从2020年的24.41%也缩水到2021年0.97%。这都显现出卫龙的赚钱能力有所减弱。
高端悖论
“连卫龙也吃不起了”
辣条是一个门槛很低的行业,这让卫龙的高端化、提价空间受到一定限制。
一直以来,卫龙都在积极营造自己的“高端”形象。
某种程度上,这确实是卫龙在市场上脱颖而出的重要推动力,但“用力过猛”也可能反噬企业在用户心中的塑造品牌形象。
公开资料显示,卫龙分别于2022年4月与2022年5月对企业产品进行提价,其中2022年4月定量产品终端售价提价1元,2022年5月散装产品终端售价提高30%,提价后渠道利润率总体上升。截至2022年7月,流通和KA渠道(重点客户渠道)已完成价格传导。
据光大证券研究院数据,以一包106g精装版大辣条为例,提价前售价为4元/包,提价后价格为5元/包;各渠道环节中,出厂价与终端零售价均明显上涨。
与此同时,关于卫龙涨价等话题也登上微博热搜,引发网友广泛讨论。不少网友表示:“连卫龙也吃不起了。”
消费者层面的“不满”情绪,在卫龙2022年上半年的财报中也有所体现。
首先从销量来看,招股书显示,2022年上半年,辣条所在的调味面制品业务的销量,比上年同期少卖13081.2吨,销量下滑幅度达到13.82%。
这也是过去五年中,卫龙以大面筋、小面筋为代表的调味面制品业务首次出现销量下滑;与此同时,蔬菜制品和豆制品及其他产品销量也分别下降了3.94%、19.71%。
其次从收入来看,招股书显示,2022年上半年,卫龙营收同比下降1.8%;其中,调味面制品实现营收13.4亿元,同比下降4.3%。
这在一定程度上反映出,消费者在辣条的选择上,并不是非卫龙不可。
据斯特沙利文数据,按2021年零售额计,卫龙作为中国最大的辣味休闲食品企业,其市场份额也就占了6.2%。也就是说即便是行业第一的卫龙,市场话语权也并非那么高。
同时,辣条是一个门槛很低的行业,低门槛让行业愈加内卷,这让辣条行业的高端化、提价空间受到一定限制。
相比之下,在“高端”之路上,如三只松鼠、良品铺子等零食企业,“高端”依靠的是原本的品牌形象和丰富的产品矩阵。这些企业切入高端辣条市场的优势也优于卫龙。
而卫龙绑定在辣条单一产品以及直接提价的方式,这种“高端”最终可能会让消费者越走越远。
渠道之困
经销商或成双刃剑
卫龙称:“我们依赖第三方经销商将我们的产品投入市场,而我们未必能够控制我们的经销商及彼等的次级经销商及零售商。”
营收增速下滑,卫龙迫切需要找到新的业绩增长点,这也是重拾市场信心的关键。
目前来看,拓展收入的路径有两个,一是产品多元化,二是渠道线上化。这是卫龙的新机会,同样面临的挑战也不小。
首先是产品多元化。其实从2014年起,卫龙就开始了休闲化转型之路,先后推出魔芋、干脆面、自热火锅“背锅侠”、酸辣粉、“自来熟”辣条火锅等产品,2020年还推出溏心卤蛋系列等等。
经过长期的发展,以魔芋爽为代表的蔬菜制品占营收的比重已经显著提升。
招股书显示,2022年上半年蔬菜制品营收占总收入已经达到36.2%。但与此同时,不管是魔芋爽还是其他产品,这些休闲零食早已是一片竞争红海市场。
从卫龙的研发投入来看,招股书数据显示,2019-2022年上半年,卫龙的研发投入分别为57.3万元、337.6万元、549.7万元和693.4万元,占总收入比例仅为0.3%左右。这样的投入,或许很难证明卫龙在研发上的“诚意”。
其次是渠道线上化。卫龙在线下渠道建设上表现十分亮眼,招股书显示,截至2022年6月30日,卫龙与超过1830家线下经销商合作,销售网络覆盖了中国73.5万个零售终端。
与线下的强势相比,卫龙的线上渠道布局显得有些滞后。招股书显示,2019-2021年,卫龙营收中分别有92.6%、90.7%和88.5%来自线下经销商,线上渠道占比仅有10%左右,低于良品铺子的53.1%和辣条同行麻辣王子的20%。
卫龙招股书透露,企业消费者有95%是35岁及以下人群,55%的消费者年龄在25岁及以下,而这部分群体正是热爱网购的消费主力群体。这样看来,卫龙若是重点发力线上,依然还有较大的发展空间。但现实是由于长期依赖线下渠道,也会给线上转型带来较多阻碍,比如推动线上的营销折扣,就会影响经销商的利益。
卫龙在招股书中也坦言:“我们依赖第三方经销商将我们的产品投入市场,而我们未必能够控制我们的经销商及彼等的次级经销商及零售商。”“经销商选择或者增加销售竞争对手产品、未能与现有经销商续订经销协议及维持关系、经销商减少、延误或者取消订单等情况均会造成卫龙收入波动和减少。”
曾经靠着线下经销商打开市场局面,如今却成为了卫龙发展的双刃剑。如何拓展渠道,颇为考验卫龙管理层。
小结
当下,卫龙确实面临着主营业务增速放缓、单一产品抗风险能力弱、行业门槛低等诸多问题。
如何打开新局面?如今成功上市的卫龙,需要尽快给出一份新“答卷”。
成都商报-红星新闻记者 刘谧